Das Schweizer Recht regelt Bauarbeiten anders als das französische. Zwei Unterschiede überraschen besonders: Eine zehnjährige Gewährleistung gibt es nicht, und eine überschrittene Offerte bindet den Kunden nicht in jedem Fall. Wer diese Regeln vor der Unterschrift kennt, vermeidet die meisten Streitigkeiten.

Kostenvoranschlag oder Festpreis: ein entscheidender Unterschied

Artikel 373 des Obligationenrechts regelt den Festpreis: Ist er einmal vereinbart, muss der Unternehmer das Werk zu diesem Betrag ausführen, auch wenn die Arbeit aufwendiger ausfällt als erwartet. Artikel 375 betrifft dagegen den ungefähren Kostenansatz.

Wird ein ungefährer Kostenansatz ohne Zutun des Bestellers unverhältnismässig überschritten, kann dieser vom Vertrag zurücktreten. Ob eine Überschreitung unverhältnismässig ist, wird im Einzelfall beurteilt, abhängig von Art des Werks und Umständen: Das Gesetz nennt keinen Prozentsatz.

Das Unternehmen vor der Unterschrift prüfen

• UID-Nummer im Format CHE-xxx.xxx.xxx, kostenlos im eidgenössischen Register überprüfbar
• Eintrag im kantonalen Handelsregister mit exakter Firma und zeichnungsberechtigten Personen
• Gültiger Nachweis der Betriebshaftpflichtversicherung
• SUVA-Anschluss oder gleichwertige Kasse ab dem ersten Mitarbeitenden
• Berufsqualifikation: EFZ, Berufsprüfung oder eidgenössischer Meistertitel je nach Handwerk
• Betreibungsregisterauszug als Hinweis auf die finanzielle Lage des Unternehmens

In der Schweiz gibt es keine zehnjährige Gewährleistung

Das ist eine häufige Verwechslung bei Kundinnen und Kunden aus Frankreich oder bei Arbeiten mit grenznahen Unternehmen. Die zehnjährige Gewährleistung stammt aus dem französischen Zivilgesetzbuch und hat im Schweizer Recht keine Entsprechung.

Das Schweizer System stützt sich auf Artikel 371 OR: Mängel an unbeweglichen Werken verjähren fünf Jahre nach der Abnahme. Viele Verträge verweisen zusätzlich auf die Norm SIA 118, die eine zweijährige Garantiefrist für die Meldung beliebiger Mängel und anschliessend bis zu fünf Jahre für verdeckte Mängel vorsieht.

Die Mängelrüge: die Regel hat sich 2026 geändert

Eine Revision des Obligationenrechts ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und ändert diese Regel grundlegend. Bisher musste der Besteller Mängel sofort anzeigen, eine Frist, die die Rechtsprechung auf wenige Tage festlegte. Neu stehen ihm bei einem unbeweglichen Werk sechzig Tage ab Ablieferung oder Entdeckung des Mangels zur Verfügung.

• Die Frist von sechzig Tagen ist zwingend: Kein Vertrag darf sie verkürzen
• Die Anzeige hat schriftlich zu erfolgen
• Sie gilt für offene wie für verdeckte Mängel, bei letzteren ab Entdeckung
• Ein unentgeltlicher Nachbesserungsanspruch wird bei Neubauten und Bauten unter zwei Jahren zwingend
• Die neuen Regeln gelten nur für ab dem 1. Januar 2026 geschlossene Verträge; frühere Verträge unterstehen dem alten Recht
• Bei beweglichen, nicht in ein Bauwerk integrierten Werken bleibt die sofortige Anzeigepflicht bestehen

Anzahlungen, Mehrwertsteuer und Widerrufsrecht

In der Schweiz liegt die Anzahlung üblicherweise bei rund einem Drittel des Betrags, mit gestaffelter Zahlung nach Baufortschritt. Eine gesetzliche Obergrenze besteht nicht, eine vollständige Vorauszahlung ist jedoch nie gerechtfertigt.

Die Schweizer Mehrwertsteuer beträgt seit 2024 8,1 %. Die Offerte muss klar ausweisen, ob die Beträge exklusive oder inklusive MwSt. verstanden werden, sowie die MwSt.-Nummer des Unternehmens, sofern es steuerpflichtig ist.

Bei Verträgen, die an Ihrem Wohnort, am Arbeitsplatz oder im Rahmen eines Haustürgeschäfts abgeschlossen werden, gewähren die Artikel 40a ff. OR ein Widerrufsrecht von vierzehn Tagen, sofern die Leistung hundert Franken übersteigt. Es gilt nicht, wenn Sie den Besuch selbst veranlasst haben.