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Renovieren im Stockwerkeigentum: was bewilligt werden muss
Aktualisiert am 2026-07-28 · 7 Min. Lesezeit
Ein grosser Teil der Schweizer Wohnungen steht im Stockwerkeigentum. Vor jedem Umbau stellen sich zwei Fragen: Betreffen die Arbeiten einen gemeinschaftlichen Teil, und wenn ja, welches Mehr ist nötig? Das Schweizerische Zivilgesetzbuch beantwortet beides, und diese Regeln sind bundesrechtlich, also in allen 26 Kantonen gleich.
Gemeinschaftliche Teile oder Sonderrecht?
Das Sonderrecht erstreckt sich auf den inneren Ausbau Ihrer Einheit. Alles, was Struktur, Gebäudehülle und Installationen für mehrere Einheiten betrifft, bleibt gemeinschaftlich, auch wenn es physisch durch Ihre Wohnung führt.
| Element | Status |
|---|---|
| Boden- und Wandbeläge, Malerarbeiten, Einbauküche | Sonderrecht |
| Sanitärapparate, Armaturen, Möbel | Sonderrecht |
| Nichttragende Trennwände innerhalb der Einheit | Sonderrecht |
| Tragende Wände, Decken, Dachstuhl, Dach | Gemeinschaftlich |
| Fassade, Fenster und Läden in den meisten Reglementen | Gemeinschaftlich |
| Fallleitungen, Hauptleitungen, Technikschächte | Gemeinschaftlich |
| Abdichtung von Böden und Balkonen | Gemeinschaftlich |
| Zentralheizung und gemeinschaftliche Lüftung | Gemeinschaftlich |
Drei Arten von Arbeiten, drei Mehrheiten
Das Zivilgesetzbuch unterscheidet die Arbeiten nach ihrem Zweck und lässt das erforderliche Mehr entsprechend variieren. Das ist der Schlüssel jeder Diskussion in der Versammlung.
| Kategorie | Beispiele | Erforderliches Mehr |
|---|---|---|
| Notwendig | Behebung eines Lecks, Instandstellung des Dachs, Normanpassung | Einfaches Mehr |
| Nützlich | Fassadendämmung, Heizungsersatz, Lift | Doppeltes Mehr: der Eigentümer und der Wertquoten |
| Luxuriös | Verschönerung, nicht notwendige Komfortausstattung | Einstimmigkeit oder Zustimmung derer, die keine Kosten tragen |
Wer zahlt was
Kosten für gemeinschaftliche Teile werden grundsätzlich nach den im Grundbuch eingetragenen Wertquoten verteilt, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht. Arbeiten an Sonderrechtsteilen gehen ausschliesslich zulasten der betreffenden Eigentümerschaft.
Die meisten Gemeinschaften äufnen einen Erneuerungsfonds für grössere Arbeiten. Prüfen Sie dessen Stand, bevor Sie eine umfassende Sanierung beschliessen: Ein ungenügender Fonds führt zu einem ausserordentlichen Beitrag, verteilt nach denselben Wertquoten.
Das Vorgehen
- Konsultieren Sie Reglement und Begründungsakt: Sie regeln Verteilung und Mehrheiten
- Klären Sie, ob die Arbeiten einen gemeinschaftlichen Teil betreffen
- Bitten Sie die Verwaltung, das Traktandum mit bezifferten Offerten aufzunehmen
- Lassen Sie die Arbeiten qualifizieren: notwendig, nützlich oder luxuriös
- Lassen Sie den Beschluss samt Finanzierung protokollieren
- Bei Sonderrechtsarbeiten, die indirekt eine Steigzone betreffen, holen Sie vorgängig eine schriftliche Zustimmung ein
Darf ich mein Bad ohne Bewilligung erneuern?
Ja für Beläge, Apparate und Armaturen. Nein, sobald Sie Fallleitung, Bodenabdichtung oder einen gemeinschaftlichen Schacht berühren.
Welches Mehr für eine Fassadendämmung?
Es handelt sich grundsätzlich um nützliche Arbeiten, die dem doppelten Mehr unterliegen: der Eigentümer und der Wertquoten.
Sind Fenster gemeinschaftlich oder Sonderrecht?
Sie gehören zur Fassade und damit in den meisten Reglementen zu den gemeinschaftlichen Teilen. Prüfen Sie jedoch Ihr Reglement, das anderes vorsehen kann.
Wie werden die Kosten verteilt?
Nach den im Grundbuch eingetragenen Wertquoten, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt. Sonderrechtsteile gehen zulasten ihrer Eigentümerschaft.
Was tun, wenn die Versammlung notwendige Arbeiten ablehnt?
Zur Erhaltung von Wert und Gebrauchsfähigkeit notwendige Arbeiten können gerichtlich durchgesetzt werden, wenn die Versammlung sie verweigert.
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