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Rénover dans une PPE : ce qu'il faut faire valider
Mis à jour le 2026-07-28 · 7 min de lecture
Une part importante des logements suisses relève de la propriété par étages. Avant tout chantier, deux questions se posent : les travaux touchent-ils une partie commune, et si oui, quelle majorité faut-il réunir ? Le Code civil suisse répond aux deux, et ces règles sont fédérales, donc identiques dans les 26 cantons.
Parties communes ou parties privatives ?
Le droit exclusif porte sur l'aménagement intérieur de votre lot. Tout ce qui touche à la structure, à l'enveloppe et aux installations desservant plusieurs lots reste commun, même lorsque cela traverse physiquement votre appartement.
| Élément | Statut |
|---|---|
| Revêtements de sol et de mur, peinture, cuisine équipée | Partie privative |
| Appareils sanitaires, robinetterie, meubles | Partie privative |
| Cloisons non porteuses intérieures au lot | Partie privative |
| Murs porteurs, dalles, charpente, toiture | Partie commune |
| Façade, fenêtres et volets dans la plupart des règlements | Partie commune |
| Colonnes de chute, conduites principales, gaines techniques | Partie commune |
| Étanchéité des sols et des balcons | Partie commune |
| Chauffage central et ventilation collective | Partie commune |
Trois catégories de travaux, trois majorités
Le Code civil distingue les travaux selon leur finalité, et fait varier la majorité en conséquence. C'est la clé de toute discussion en assemblée.
| Catégorie | Exemples | Majorité requise |
|---|---|---|
| Nécessaires | Réparation d'une fuite, remise en état d'une toiture, mise aux normes | Majorité simple |
| Utiles | Isolation de façade, remplacement du chauffage, ascenseur | Double majorité : des copropriétaires et des parts |
| Somptuaires | Embellissement, aménagement de confort non indispensable | Unanimité, ou accord de ceux qui n'en supportent pas les frais |
Qui paie quoi
Les frais relatifs aux parties communes se répartissent en principe selon les quotes-parts inscrites au registre foncier, sauf disposition contraire du règlement. Les travaux sur parties privatives restent à la charge exclusive du propriétaire concerné.
La plupart des communautés alimentent un fonds de rénovation destiné aux gros travaux. Vérifiez son état avant de voter une rénovation d'ampleur : un fonds insuffisant se traduit par un appel de fonds extraordinaire, réparti selon les mêmes quotes-parts.
La marche à suivre
- Consultez le règlement de la PPE et l'acte constitutif : ils précisent la répartition et les majorités
- Déterminez si les travaux touchent une partie commune
- Demandez à l'administrateur d'inscrire le point à l'ordre du jour, avec des devis chiffrés
- Faites qualifier les travaux : nécessaires, utiles ou somptuaires
- Faites consigner la décision au procès-verbal, avec le mode de financement
- Pour des travaux privatifs touchant indirectement une colonne, obtenez un accord écrit avant de commander
Puis-je refaire ma salle de bain sans autorisation ?
Oui pour les revêtements, sanitaires et robinetterie. Non dès que vous touchez à la colonne de chute, à l'étanchéité du sol ou à une gaine collective.
Quelle majorité pour isoler la façade ?
Il s'agit en principe de travaux utiles, soumis à la double majorité : celle des copropriétaires et celle des parts de valeur.
Les fenêtres sont-elles communes ou privatives ?
Elles relèvent de la façade, donc des parties communes dans la plupart des règlements. Vérifiez toutefois le règlement de votre PPE, qui peut prévoir autrement.
Comment se répartissent les frais ?
Selon les quotes-parts inscrites au registre foncier, sauf disposition contraire du règlement. Les parties privatives restent à la charge de leur propriétaire.
Que faire si l'assemblée refuse des travaux nécessaires ?
Les travaux nécessaires au maintien de la valeur et de l'usage de l'immeuble peuvent être imposés par la voie judiciaire si l'assemblée les refuse.
Sources officielles