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Ristrutturare in PPP: cosa va fatto approvare
Aggiornato il 2026-07-28 · 7 min di lettura
Una parte importante delle abitazioni svizzere è in proprietà per piani. Prima di ogni cantiere si pongono due domande: i lavori toccano una parte comune e, in caso affermativo, quale maggioranza occorre? Il Codice civile svizzero risponde a entrambe, e queste regole sono federali, quindi identiche nei 26 cantoni.
Parti comuni o parti private?
Il diritto esclusivo riguarda la sistemazione interna della vostra unità. Tutto ciò che concerne la struttura, l'involucro e gli impianti che servono più unità resta comune, anche quando attraversa fisicamente il vostro appartamento.
| Elemento | Statuto |
|---|---|
| Rivestimenti di suolo e parete, pittura, cucina attrezzata | Parte privata |
| Apparecchi sanitari, rubinetteria, mobili | Parte privata |
| Pareti non portanti interne all'unità | Parte privata |
| Muri portanti, solette, orditura, tetto | Parte comune |
| Facciata, finestre e persiane nella maggior parte dei regolamenti | Parte comune |
| Colonne di scarico, condotte principali, cavedi tecnici | Parte comune |
| Impermeabilizzazione di suoli e balconi | Parte comune |
| Riscaldamento centrale e ventilazione collettiva | Parte comune |
Tre categorie di lavori, tre maggioranze
Il Codice civile distingue i lavori secondo la loro finalità e fa variare di conseguenza la maggioranza. È la chiave di ogni discussione in assemblea.
| Categoria | Esempi | Maggioranza richiesta |
|---|---|---|
| Necessari | Riparazione di una perdita, ripristino del tetto, messa a norma | Maggioranza semplice |
| Utili | Isolamento della facciata, sostituzione del riscaldamento, ascensore | Doppia maggioranza: dei comproprietari e delle quote |
| Voluttuari | Abbellimento, comfort non indispensabile | Unanimità, o accordo di chi non ne sopporta le spese |
Chi paga cosa
Le spese relative alle parti comuni si ripartiscono in linea di principio secondo le quote iscritte al registro fondiario, salvo disposizione contraria del regolamento. I lavori su parti private restano a carico esclusivo del proprietario interessato.
La maggior parte delle comunioni alimenta un fondo di rinnovamento destinato ai grandi lavori. Verificatene lo stato prima di votare una ristrutturazione importante: un fondo insufficiente si traduce in una richiesta di fondi straordinaria, ripartita secondo le stesse quote.
La procedura da seguire
- Consultate il regolamento della PPP e l'atto costitutivo: precisano ripartizione e maggioranze
- Determinate se i lavori toccano una parte comune
- Chiedete all'amministratore di iscrivere il punto all'ordine del giorno, con preventivi cifrati
- Fate qualificare i lavori: necessari, utili o voluttuari
- Fate verbalizzare la decisione, con le modalità di finanziamento
- Per lavori privati che toccano indirettamente una colonna, ottenete un accordo scritto prima di ordinare
Posso rifare il bagno senza autorizzazione?
Sì per rivestimenti, sanitari e rubinetteria. No non appena toccate la colonna di scarico, l'impermeabilizzazione del suolo o un cavedio collettivo.
Quale maggioranza per isolare la facciata?
Si tratta in linea di principio di lavori utili, soggetti alla doppia maggioranza: quella dei comproprietari e quella delle quote di valore.
Le finestre sono comuni o private?
Rientrano nella facciata, quindi nelle parti comuni nella maggior parte dei regolamenti. Verificate tuttavia il regolamento della vostra PPP, che può disporre diversamente.
Come si ripartiscono le spese?
Secondo le quote iscritte al registro fondiario, salvo disposizione contraria del regolamento. Le parti private restano a carico del loro proprietario.
Cosa fare se l'assemblea rifiuta lavori necessari?
I lavori necessari al mantenimento del valore e dell'uso dello stabile possono essere imposti per via giudiziaria se l'assemblea li rifiuta.
Fonti ufficiali