Il diritto svizzero disciplina i lavori edili in modo diverso da quello francese. Due differenze sorprendono spesso: non esiste una garanzia decennale e un preventivo superato non vincola sempre il cliente. Conoscere queste regole prima di firmare evita gran parte delle controversie.

Preventivo approssimativo o prezzo fisso: una distinzione decisiva

L'articolo 373 del Codice delle obbligazioni disciplina il prezzo fisso: una volta convenuto, l'imprenditore deve eseguire l'opera per tale importo, anche se il lavoro risulta più lungo del previsto. L'articolo 375 riguarda invece il preventivo approssimativo.

Se un preventivo approssimativo viene superato in modo sproporzionato senza colpa del committente, questi può recedere dal contratto. Il carattere sproporzionato del superamento si valuta caso per caso, in base alla natura dell'opera e alle circostanze: la legge non fissa alcuna percentuale.

Verificare l'impresa prima di firmare

• Numero IDI nel formato CHE-xxx.xxx.xxx, verificabile gratuitamente nel registro federale
• Iscrizione al registro di commercio cantonale, con ragione sociale esatta e persone autorizzate a firmare
• Attestato di responsabilità civile d'impresa in corso di validità
• Affiliazione alla SUVA o a una cassa equivalente dal primo dipendente
• Qualifica professionale: AFC, attestato o maestria federale a seconda del mestiere
• Estratto del registro esecuzioni, indicativo della solidità finanziaria dell'impresa

In Svizzera non esiste la garanzia decennale

È una confusione frequente per i clienti provenienti dalla Francia o che lavorano con imprese di frontiera. La garanzia decennale deriva dal Codice civile francese e non ha equivalenti nel diritto svizzero.

Il sistema svizzero si basa sull'articolo 371 CO: i difetti di un'opera immobiliare si prescrivono in cinque anni dalla consegna. Molti contratti rinviano inoltre alla norma SIA 118, che prevede un termine di garanzia di due anni per segnalare qualsiasi difetto e successivamente fino a cinque anni per i difetti occulti.

L'avviso dei difetti: la regola è cambiata nel 2026

Una revisione del Codice delle obbligazioni è entrata in vigore il 1° gennaio 2026 e modifica profondamente questa regola. In precedenza il committente doveva segnalare i difetti immediatamente, termine che la giurisprudenza fissava a pochi giorni. Ora, per un'opera immobiliare, dispone di sessanta giorni dalla consegna o dalla scoperta del difetto.

• Il termine di sessanta giorni è imperativo: nessun contratto può ridurlo
• L'avviso dev'essere dato per iscritto
• Si applica ai difetti apparenti come a quelli occulti, questi ultimi decorrenti dalla scoperta
• Un diritto alla riparazione gratuita diventa imperativo per le costruzioni nuove o di meno di due anni
• Le nuove regole valgono solo per i contratti conclusi dal 1° gennaio 2026; i contratti anteriori restano soggetti al vecchio diritto
• Per un'opera mobiliare non integrata in un immobile, l'obbligo di segnalare immediatamente permane

Acconti, IVA e diritto di revoca

L'uso svizzero colloca l'acconto attorno a un terzo dell'importo, con pagamento scaglionato secondo l'avanzamento. Nessun testo fissa un massimale, ma una richiesta di pagamento integrale prima dei lavori resta ingiustificabile.

L'IVA svizzera è dell'8,1 % dal 2024. Il preventivo deve indicare chiaramente se gli importi sono al netto o comprensivi d'imposta, nonché il numero IVA dell'impresa se assoggettata.

Per un contratto concluso al vostro domicilio, sul luogo di lavoro o nell'ambito di una vendita porta a porta, gli articoli 40a e seguenti CO prevedono un diritto di revoca di quattordici giorni, se la prestazione supera cento franchi. Non si applica se avete sollecitato voi stessi la visita.